年，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业管理行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究，并对五星级物业服务标杆案例进行剖析。
指数方面，二十城物业服务价格综合指数为1073.24，环比下降0.07%，同比下降0.20%。价格方面，二十个城市的物业服务均价为2.72元/平方米/月，环比下跌0.09%，同比下跌0.23%。样本方面，样本结构质量持续优化，四星级项目占比继续提升。回顾“十四五”期间，二十城综合指数稳中微降，深刻暴露出在管项目面临“涨价难”的困境；物业服务价格微增，得益于高端项目占比增加带来的结构性拉升。行业正陷入“收入结构性增长”难以对冲“成本刚性上涨”的利润困境，“增收不增利”现象仍在持续，未来唯有通过价格机制优化、科技赋能与模式创新三管齐下，方能穿越成本周期，实现健康、可持续的长期发展。
1.指数：二十城综合指数同比下跌0.20%、环比下跌0.07%，各星级同比均下跌
2025年12月，二十城物业服务价格综合指数为1073.24，同比下跌0.20%，环比下跌0.07%。同比来看，二十城中，南昌、青岛、武汉等10个城市物业服务价格指数下跌，下跌城市数量较去年同期持平；北京、长沙、成都等7个城市物业服务价格指数与去年同期持平；杭州、无锡、苏州3个城市物业服务价格指数同比均上涨。具体来看，南昌、青岛、武汉同比跌幅最大，分别下跌2.69%、1.31%和1.11%；重庆、南京、常州和合肥4个城市同比跌幅在0.1%（含）-0.4%（含）之间；宁波、济南和深圳同比分别下跌0.08%、0.04%和0.02%。物业服务价格指数同比上涨城市中，杭州涨幅较大，为0.41%，无锡和苏州同比分别上涨0.34%、0.12%。
与2025年6月相比，二十城中，南昌、重庆、武汉等7个城市物业服务价格指数下跌，下跌城市数量较上期减少2个；合肥、深圳、北京等9个城市环比持平；杭州、无锡、苏州等4个城市环比均上涨。物业服务价格指数环比下跌城市中，南昌环比跌幅最大，下跌1.22%；重庆、武汉和南京环比跌幅均在0.1%—0.4%之间；宁波、常州和济南环比跌幅较小，均小于0.1%。物业服务价格指数环比上涨城市中，杭州、无锡环比分别上涨0.13%、0.10%；苏州和青岛环比涨幅均小于0.1%，其中青岛涨幅最小，为0.02%。
从不同星级物业服务价格指数来看，二十城各星级物业服务价格指数同比均下跌。2025年12月，二十城三星级物业服务价格指数环比增长0.03%，同比下跌0.04%；四星级物业服务价格指数环比下跌0.11%，同比下跌0.21%；五星级物业服务价格指数环比下跌0.09%，同比下跌0.40%。同比来看，三星级物业服务价格指数中，杭州、南京、无锡等5个城市较去年同期上涨，其中杭州涨幅较大，为1.24%；广州、天津和上海等8个城市同比持平；青岛、南昌、常州等7个城市较去年同期下跌，其中青岛跌幅最大，为1.69%。四星级物业服务价格指数中，武汉、南昌、合肥等8个城市较去年同期下跌，其中南昌、武汉跌幅较大，均超1.0%；广州、天津、上海等7个城市同比持平；杭州、无锡、苏州、青岛和常州共5个城市较去年同期上涨，其中无锡涨幅较大，为0.47%。五星级物业服务价格指数中，武汉、杭州和常州共3个城市较去年同期下跌；南京、无锡和苏州等16个城市同比持平；深圳同比上涨，涨幅为0.18%。
2.价格：二十城物业服务均价2.72元/平方米/月，同环比微降，星级项目韧性强
2025年12月，二十城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09%。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.97元/平方米/月；北京、上海紧随其后，分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月；杭州、广州、天津、武汉、宁波均价分别为3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.63元/平方米/月、2.61元/平方米/月；成都、苏州等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间；南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.26元/平方米/月。
从不同星级物业服务收费来看，今年下半年，二十城各星级物业服务收费同比均下跌。2025年12月，二十城整体三星级物业服务收费为2.05元/平方米/月，同比下跌0.09%。四星级物业服务收费为2.87元/平方米/月，同比下跌0.28%。五星级物业服务收费为3.96元/平方米/月，同比下跌0.51%。
3.样本：结构持续优化，四星级项目占比继续上升，星级越高软硬件发展越均衡
中指研究院严格按照样本选择规范要求，于2025年7月至12月对二十个城市进行了物业服务星级评价研究工作，样本数量为8076个，其中达到物业服务价格指数编制要求的合格样本数量为4466个，占比为55.30%。本期物业服务价格指数评价体系的覆盖范围十分广泛，样本选择标准严谨审慎，样本结构质量得以持续优化，研究成果也持续反映出行业的发展方向。
整体来看，二十城物业服务形成了“四星级为中坚力量、三星级为重要基础、五星级为引领标杆”的梯队结构。具体来看，2025年12月，二十城中四星级项目占比为47.36%，三星级项目占比为39.48%，五星级项目占比为13.17%。
从城市等级来看，物业项目的星级分布存在结构性差异。一线城市的高端项目样本（四星/五星级）占比显著更高，而二线城市的样本项目则更多地集中于中高端档次（三星/四星级）。展望未来，该物业项目的星级梯队结构其基本框架将保持相对稳定，但内部将持续进行质量与服务水平的优化升级，预示着物业管理行业将迈入一个以品质为导向、以价值为驱动的高质量发展新阶段。
从区域分布来看，物业服务星级存在显著差异。长三角、珠三角及西南地区以四星级项目为主导；中部地区仍以三星级为主；而环渤海地区的星级分布则相对均衡。具体来看，2025年12月，长三角、珠三角和西南地区四星级项目占比均超过50%；中部地区三星级项目占比虽有所降低但占比仍高达50.18%；环渤海地区则分布较为均衡，五星级项目占比25.10%，显著高于其他区域，显示出其高端物业服务需求旺盛。
从具体城市层面来看，北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、天津、重庆、成都、昆明、宁波等11个城市的四星级和五星级项目占比均超过60%，领先于其他城市，其中北京、上海、天津、昆明、宁波5个城市四星级和五星级项目占比超过70%。北京的五星级项目占比为53.50%，居所有城市首位，宁波、上海、昆明、重庆、深圳、武汉、成都和广州的四星级项目占比均超过50%。
软硬件服务能力的同步提升与均衡发展，已成为决定服务水平的关键因素。2025年12月，二十城软件服务平均得分83.09，硬件设施平均得分为82.61，均较去年有所提升，且软件服务平均得分略高于硬件平均得分。城市间软硬件能力分化明显，呈现出与城市能级高度匹配的梯队化特征。
从二十城软件服务与硬件设施的得分差异来看，多数城市的软件服务与硬件设施发展较为均衡，项目星级越高、软硬件协同的效应越凸显。三星级与四星级项目的软件得分均值均略高于硬件得分均值，相差0.78分和0.37分，五星级项目软硬件得分基本持平。可见，随着物业管理行业的发展，唯有实现软硬件的高度均衡与协同发展，才是构筑核心竞争力的关键。
在宏观经济与房地产市场下行的大环境下，物业管理行业正经历着深刻变革，逐步从增量市场向存量市场转型，高质量发展已然成为行业的“主旋律”。当前，物业服务企业面临着诸多挑战，经营压力持续增大，利润空间不断被压缩，加之客户需求日益多元化，对物业服务的“质”与“价”提出了更高要求。
在此背景下，部分物业企业积极推动服务升级与品质管理，通过优化服务设计、开展品质提升专项行动等举措，有效增强了自身的服务能力和市场竞争力，进一步提高了客户满意度。鉴于此，中指研究院开展物业服务样本标杆研究，旨在系统梳理和总结标杆项目的成功经验，为物业管理行业的整体服务升级和可持续发展提供可借鉴的范例。
中海建国里位于上海市黄浦区肇周路55弄，地处“新天地—老西门”板块，与翠湖天地隽荟、复兴珑御隔街对望。项目作为中海“里”系TOP级作品，总建筑面积约19万平方米，采用新古典主义风格，还原外滩万国建筑，干挂卡拉麦里金石材，将深厚的文化底蕴化作典雅细腻的建筑表达。
中海建国里由中海地产精心打造，并由上海中海物业管理有限公司提供超行业标准的物业管理服务，物业服务收费价格9.6元/平方米/月。项目主要面向注重生活品质与资产价值的城市精英，包括企业高管、金融从业者、高端商务人士及海归家庭，尤其契合对文化底蕴与现代化服务并重的中青年客群。
房屋前期设计建设决定品质下限，而好服务拔高品质上限。在房地产市场中住宅项目的保值能力不仅离不开地段优势与产品设计等硬实力，更与物业服务这一软实力息息相关，建筑的品质是价值的起点，而服务的深度才真正决定了资产价值所能抵达的高度。为回应城市bibo必博官网生活的更多向往，中海物业推出了“玖系服务”体系，聚焦产品、人、空间、文化四大维度，以品质赋能多元化场景，定制城市价值标杆，助力高净值客户直抵“松弛人生”。
作为“玖系服务”集中落地前精心打磨的第一个雏形项目，中海建国里物业管理中心致力于为业主营造具有归属感与尊崇感的居住体验，依托系统化管理体系与专业化服务团队，提供兼具酒店式标准与个性化关怀的豪宅管家服务，持续推动高品质生活方式的落地实践。其物业服务深度践行中海物业“好时节·好物业·好社区”的三好主张，并将“形成以业主满意目标为导向的物业服务体系”作为目标，既是对海派高端生活的价值承诺，更是中海服务理念在建国里的具象表达。
项目提供24小时单元大堂礼宾服务，突破传统值班模式，实现归家动线无缝衔接、访客接待与通勤服务专属化；大堂配备热饮机与定制版建国里矿泉水，以触觉与味觉传递社区温度；专属香氛系统随四季变换，搭配季节性视觉海报，塑造立体归家仪式；全域花卉绿植按月焕新，依据时令与节日打造主题花境，持续焕发空间生命力。
项目推出快递外卖全程配送到户服务，在保障隐私的同时实现“无接触送达”，更显著提升高端社区的安宁与整洁度；生活垃圾上门回收，以无声、无味、无扰方式维护园区环境品质；提供业主宠物临时照看与遛宠协助，精准响应现代家庭情感需求，构建有温度的居住生态。
项目设置VIP专属管家，深入理解业主家庭习惯，实现“隐形却无处不在”的从容守护；提供24小时入户维修并免除人工费用，以即时响应确保生活流程无缝衔接，让日常琐碎皆化为从容体验；执行大理石地面结晶与入户打磨服务，按奢侈品护理标准进行镜面养护，确保大理石地面在60度入射角下的光泽度达到90~95GU，于细节处诠释高端生活的本质。
项目高度重视社区情感联结与文化氛围营造，通过全年不间断的社群运营激活邻里生态。每日推送天气提示与社区资讯，每周发布项目简报，每月围绕节日、艺术、运动等主题策划圈层活动，如新年布置、亲子研学、运动联谊等，更在业主新婚等重要时间装扮社区，送上一份祝福，强化业主归属感与身份认同，塑造具有温度与价值共鸣的社区文化。
杭州望运河云庄，位于余杭区储运路与好运街交叉口，总建筑面积约16.8万平方米，以一线运河景观资源与醇熟生活配套，成为城市改善型人居的标杆之作。项目由德信服务全程护航，高层、叠排物业费为3.8元/平方米/月，合院、商铺物业费为4.2元/平方米/月。作为聚焦全龄家庭需求的高端社区，望运河云庄精准服务追求生活品质、重视情感联结的中产家庭、职场精英与退休长者，更以向胖东来学习的极致服务理念为指引，叠加场景化安全建设，重新定义理想社区的幸福模样。
物业团队巧思规划园区空间，为不同年龄段业主打造专属幸福领地。架空层变身“社区版少年宫”，邀请专业老师开设钢琴、画画、手工等低成本公益课程，家长送孩子下楼即可上课，省心又省时。童玩区里绘本角、童趣游戏一应俱全，让孩子们的童年快乐不重样。针对长辈，园区与架空层设置专属休息区，成为邻里茶话会的温馨据点，更对独居老人格外上心，记挂应急联系方式、留意日常动态，用细节筑牢安全防线。此外，乒乓球桌等运动设施满足年轻人的休闲需求，让下班时光得以舒展放松。
在安全守护层面，聚焦反诈宣传痛点，联动公安机关和社区打造“场景化反诈课堂”——在公告栏还原真实诈骗案例漫画，在业主群推送“冒充物业收费”“保健品诈骗”等定制化预警，更联合民警开展线下反诈宣传，守护业主“钱袋子”。
德信服务深度学习胖东来“极致贴心、超出预期”的服务精髓，摒弃“等问题找上门”的被动模式，将用户思维贯穿服务始终。看到业主拎着重物，工作人员会主动上前搭把手，甚至帮忙送到家门口；秋季开学季，不仅提前备好装满文具的惊喜礼包，还贴心附上孩子喜欢的卡通贴纸；万圣节精心布置园区，挂上南瓜灯、组织主题派对，陪孩子们尽情嬉戏。从日常便民的地毯清洗、刀具打磨、血压测量，到节日里的仪式感营造，没有轰轰烈烈的承诺，用“把业主当家人”的态度，让每一份服务都充满温度。
真正的高端服务，不止于硬件的完善，更在于情感的共鸣。望运河云庄以多元活动为纽带，搭建邻里沟通的桥梁：暑期纳凉晚会的烧烤、啤酒与露天电影，为夏日收尾画上圆满句号。“作业冲刺魔法营”让孩子们主动排队学习，既解决家长看护难题，又增进同伴情谊。世界地球日将孩子的环保画作布置成“流动美术馆”，让园区成为充满艺术气息的成长课堂。
同时，安全服务持续升级：不仅将消防车请进社区开展消防演习，让业主亲手操作灭火器、学习逃生技巧；更联合专业机构开展AED使用及急救培训，邀请业主与物业员工共同参与，助力提升社区基层急救能力。
从节日欢聚到兴趣社群，从安全守护到文化共建，这里的每一次互动、每一份欢笑，都在诉说着和谐温暖的邻里情，让“社区”真正成为“家”的延伸。
成都新希望·D10天府位于城市中轴、太古里旁核心地段，总建筑面积约32.9万平方米，自2022年4月陆续交付以来，由新希望服务专业团队精细运营，以高端“DLIFE”服务价值体系为核心，目前服务业主1486户，2023年、2024年连续两年业主满意度达100%，在酬金制模式下以稳健运营数据，成为成都高端物业服务的标杆代表。
严格对标成都市五级服务标准，构建多岗位、分时段的精细保洁体系，楼层实行“多次巡查+循环精扫”，15分钟快速响应业主诉求；园区以大面积花镜搭配四季草花与乔木布景，营造“四季有花、步步是景”的归家动线，让干净、有序、好看的品质现场成为常态。
实行“人防+技防”立体安防体系，门岗严控出入、电梯单层梯控，秩序人员多线高频巡逻，重点区域2小时/次覆盖；设施设备运维围绕全生命周期管理制定巡检和预防性维护计划，每日两次重点设备现场巡查并建立运行档案，将安全风险前置，保障社区稳定运行。
客服中心24小时人员值守，跨部门联动，业主诉求响应及时率达100%；在做好基础服务的同时，提供3公里范围代购、接机服务、宠物看护、私宴定制等高端增值服务，并持续运营“DLIFE”IP活动及潮玩、亲子等多个社群，为业主打造既有尊崇感又具温度的高端圈层生活。
中指研究院针对本次物业星级评价中表现突出的星级物业服务项目及示范基地进行了深入分析。研究发现，星级物业服务项目普遍呈现出软、硬件服务协同发展的良好态势，服务标准化与人性化水平同步提升，示范基地则形成了鲜明特色，具备较强的行业示范价值和借鉴意义。
保利西汇智慧云城基于“让家更暖”的品牌理念，围绕“真、善、美、和”四位一体服务体系，打造具有品牌特色的场景化服务、文化活动，在社区中营造保利独有的亲情特质。通过打造“秩序安全、设备安全”大安全保障，保障园区环境有序安定、保障基础设施安全可靠；打造“智慧车场”“智慧人行”“业主APP”三大智慧系统，为业主提供更智慧便捷的服务；开展丰富多样的社区文化活动，与业主、政府携手共同打造“共建共治共享”新社区，营造社区的生活味、人情味、文化味。
城投臻寓高新西区围绕客户“衣、食、住、行、健康、文旅、青年社交、养老”等多元化的生活需求，不断升级服务内容，在保障物业基础服务质量之外，为“新市民、新青年”客户群体解决实际需求，打造有特色的暖心服务、社会公益服务、增值服务。同时在服务中注入真情实感，不断为客户奉献关怀，实现共治和谐、幸福安康的理想目标。
晶龙·燕南公馆是由晶龙集团匠心打造的30万平方米新中式人文国宅，由晶龙物业提供服务，在交房环节启用“一站式交付服务体系”，将繁琐流程化繁为简，让收房体验高效省心。后续升级打造“一站式物业管家服务体系”，实现服务形象与品质的双重提升，配备24小时专属管家，以全天候响应、全方位覆盖的高品质服务，精准对接业主全周期生活需求，在细节处尽显人性化关怀，让居住体验更舒心妥帖。
中国物业服务价格指数研究报告于2013年首次对外发布，中指研究院选取北京、上海等二十个代表城市中具有一定服务水平的物业项目作为可比研究样本，监测其物业费变化情况，并基于中国物业服务价格指数系统计算其物业服务价格指数，以数据来直观呈现物业管理行业的发展轨迹。通过梳理物业服务价格指数的变化情况可以发现，物业管理行业经历了从市场化博弈到追求专业价值与可持续发展的转变。
“十四五”期间，二十城物业服务价格综合指数呈现“整体稳定、城市分化”的态势，反映出物业管理行业在政策引导、市场竞争和需求升级等多重因素作用下的复杂演变。从物业服务价格指数来看，二十城综合指数稳中微降，从2021年的1074.66微降至2025年的1073.24，年均复合增长率为-0.03%，波动较小。这一现象说明从“同质可比”的角度出发，受刚性成本影响，但也受到房地产下行周期、市场化竞争、业主价格敏感度等因素制约，存量项目面临着“提价难”的现实。
从具体城市的物业服务价格指数的年均复合增速来看，20个城市中9个城市为正增长，11个城市为负增长，分化显著。杭州、无锡、深圳、宁波、苏州等城市物业服务价格指数稳健增长，且均位于长三角、珠三角等经济活跃区域，这些城市业主对服务品质敏感度较高，价格承受能力较强，推动了价格指数的温和上涨。南昌、武汉、青岛、重庆等城市物业服务价格指数则出现明显回落。
“十四五”期间，二十城物业服务价格整体有所上涨，城市分化加剧，增长动力从单纯的成本驱动转向结构变化和高品质服务带来的价值溢价驱动，这也标志着行业正步入一个结构优化、服务升级的新发展阶段。从物业服务价格来看，二十城物业服务均价从2021年的2.42元/平方米/月涨到了2025年的2.72元/平方米/月，年均复合增长率为2.96%。究其原因，一方面人力、物料等刚性运营成本的持续上升，另一方面物业服务内涵的不断丰富和品质标准的提升，此外高星级项目占比提升，其基础物业费定价基准显著提高，也进一步拉升了整体的服务价格，四星级项目占比从2021年的44.32%提升到了2025年的47.36%，五星级项目占比从2021年的10.07%提升到了2025年的13.17%。
从具体城市的物业服务价格年均复合增速来看，上海、北京涨幅最高，年均复合增速分别为7.38%和4.80%；昆明、合肥、武汉等城市的物业服务价格也实现了超过2%的涨幅，显示出部分二线城市也正在通过服务升级快速追赶、逐渐缩小与头部城市的差距；而深圳虽然绝对均价3.97元/平方米/月为二十城最高，但年均复合增速为1.23%，表明其市场已进入了成熟稳定期。
综合分析物业服务价格指数和物业服务均价情况来看，可以发现这两个数据分别从“同质可比”和“结构变化”两个不同维度刻画了物业管理行业，指数总体平稳甚至微降，反映的是存量项目“涨价难”，服务价格的上涨则反映的是新房市场供给结构的变化和物业服务品质的整体升级。
同时也应警惕，行业正陷入“收入结构性增长”难以对冲“成本刚性上涨”的利润困境，可持续发展面临较大困境。“十四五”期间，最低工资标准的稳步提升、社保政策的规范化都直接推高了人工成本，同时能源、维修材料等物料成本也呈上涨趋势，从而导致物业企业“增收不增利”现象普遍，且至今仍在延续，2021年上市物企毛利润平均增速约为28.81%，此后毛利增速下降并于“十四五”期间转为负值，净利润自2021年以后持续出现负增长。
“均价涨、指数平、成本升”的三角困境，清晰地表明了当前行业的发展模式不可持续，未来单纯依赖基础服务费上涨的模式已难以为继。物业管理行业若想要寻求根本性突破，唯有通过价格机制优化、科技赋能与模式创新三管齐下，形成“质价相符”的良性循环、加大科技应用降本增效、深度挖掘业主需求提升服务品质，方能穿越成本周期，实现健康、可持续的长期发展。
“十四五”期间，物业管理行业产业地位提升，从“现代服务业”被调整为“商业服务业”，标志着国家层面对物业管理行业认知的深化、期待的提升和战略定位的精准化。2025年是“十四五”的收官之年，更是“十五五”的谋篇之年。在这一年，建设“好房子”首次写入了政府工作报告，好房子需要好服务，房屋前期设计建设决定品质下限，而好服务拔高品质上限；9月，商务部等九部门联合印发《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，重点关注“一老一小”的服务需求，明确物业企业在“物业服务+生活服务”模式中的主体作用，为优化“好服务”提供政策支持。因此，“十五五”期间，“好服务”建设已成为共识，重视品质建设、回归物业管理行业的服务本质，成为物业企业未来发展的战略基础。
在此背景下，中指研究院通过构建并推行物业服务星级评价工作，持续挖掘和提炼标杆项目的服务经验与管理标准，充分发挥高星级项目的示范引领作用，为行业树立品质标杆。同时，基于对国内主要城市项目的物业服务水平和收费标准的长期跟踪研究，客观呈现行业发展动态，探讨建立并落实物业服务价格定期调整机制，加大科技应用降本增效、深度挖掘业主需求提升服务品质，助力行业穿越成本周期，实现健康、可持续的长期发展。
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