探盘保利永兴里：静安内环千万级“宝藏盘”？79%得房率低密度小高层深度测评
上周三，我踩着早高峰的车流直奔静安内环。不是为了打卡南京西路的商圈，也不是为了探访老静安的历史洋房，而是为了摸清近期上海千万级楼市的“流量焦点”——保利·永兴里。
出发前，我的后台已经被粉丝的咨询挤爆了：“大嘴，静安内环居然还有9.9万/㎡起的新房？”“保利永兴里79%的得房率是线㎡三房够不够住？”“千万预算想扎根市中心，这个项目到底值不值得冲？”
说实话，在去之前我心里也打了个问号。要知道，静安内环作为上海的核心豪宅区，近年来新房供应少得可怜，动辄12万+/㎡的单价让不少改善族望而却步。而保利永兴里不仅单价低至9.9万/㎡，还主打低密度小高层和高得房率，这在寸土寸金的内环内，简直像“异类”般存在。
带着这些疑问，我花了整整一天时间，从板块现状勘探到售楼处细节探访，再到样板间的沉浸式体验，甚至和案场销售、前来看房的购房者聊了大半天才罢休。总算把这个“内环稀缺小高层”摸了个透。
结论先给大家摆在这里：保利永兴里的出现，堪称千万级预算购房者扎根市中心的“窗口期”。静安内环的核心地段、79%的超高得房率、低密度小高层规划、全装修豪华交付，再加上千万左右的总价门槛，每一个亮点都精准戳中了刚需改善族的痛点。但它也并非完美无缺，部分户型的采光、周边老小区的环境影响等问题也需要购房者重点关注。对于想在市中心实现“一步到位”居住需求，且预算卡在千万级的购房者来说，这117套房源，大概率会是一场“手慢无”的争抢。
今天这篇4500+字的深度探盘文，我就以客观测评的视角，从板块价值、项目核心优势、产品细节解析、购买建议与注意事项这四个维度，带大家全面解读保利永兴里，聊聊它为什么能引爆千万级楼市，以及什么样的购房者最适合入手。
（全文干货密集，含大量实地勘探数据和独家观点，建议收藏后慢慢看，避免错过关键信息）
在聊保利永兴里之前，我必须先和大家聊聊它所处的核心板块——静安内环。很多购房者只知道“内环好”，但未必清楚静安内环的核心价值到底在哪里。在我看来，这个板块的价值，早已超越了单纯的“地理位置优越”，而是上海城市资源的“集大成者”。
首先，从地理位置来看，保利永兴里位于静安内环核心区域，地处西藏北路与永兴路交汇处，属于老静安与新静安的衔接地带。这个位置最大的优势就是“通达性拉满”：自驾出行，周边有西藏北路、海宁路、南北高架等多必博平台条城市主干道，30分钟内可直达外滩、陆家嘴、人民广场等核心商圈；公共交通方面，项目距离地铁8号线号线分钟即可到达，通过换乘1、2、3等多条线路，可快速覆盖上海各个区域。我在早高峰实测了一下，从项目出发乘坐地铁到人民广场仅需6站，耗时约20分钟，通勤效率相当高。
更重要的是，板块的配套成熟度堪称“满分”。商业配套方面，项目3公里范围内覆盖了南京西路商圈、静安大悦城、恒隆广场、中信泰富广场等多个顶级商业体。其中，静安大悦城距离项目仅1.5公里，步行20分钟或乘坐1站地铁即可到达，涵盖了餐饮、娱乐、购物等全品类业态，满足日常消费和高端社交需求完全没问题；教育资源上，周边有静安区第一中心小学、静安区教育学院附属学校、市北中学等多所优质学校（具体学区划分以官方公示为准），这些学校都是静安乃至上海的老牌名校，教育资源密度和质量在上海各板块中遥遥领先；医疗资源方面，复旦大学附属华山医院、上海市第一人民医院、静安区中心医院等多家三甲医院环绕，距离项目最远不超过3公里，为业主的健康提供了全方位的保障。
从板块价值来看，静安内环作为上海的核心豪宅区，房价一直保持着稳定上涨的态势。根据最新的市场数据，当前静安内环内的二手房均价已经达到10-15万/㎡，部分优质次新房的单价甚至超过20万/㎡。而新房市场由于供应稀缺，近年来更是“一房难求”。数据显示，近3年来，静安内环内的新房供应量不足500套，平均每年的供应量仅100多套，远远无法满足市场需求。保利永兴里作为板块内难得的新房项目，9.9万/㎡的起价，相比周边二手房形成了明显的“价格倒挂”，这也是它能引爆市场的核心原因之一。
这里插一句我的个人观点：在上海楼市中，内环核心板块的房产一直是“抗跌保值”的代名词。尤其是在市场波动较大的情况下，核心板块的优质房产总能展现出更强的韧性。而静安内环作为上海的“心脏地带”，聚集了最优质的商业、教育、医疗等资源，这些资源具有不可复制性。对于购房者来说，选择保利永兴里，不仅仅是购买一套房子，更是锁定了上海最核心的城市资源。这种资源的稀缺性，决定了项目的长期增值潜力。
聊完板块，我们再把焦点拉回保利永兴里本身。作为保利在静安内环打造的标杆项目，这个项目在规划和设计上可以说是“诚意满满”。接下来，我就带大家详细测评一下项目的核心优势。
优势一：低密度小高层规划，内环内的“稀缺品”。在寸土寸金的静安内环，大多数新项目都是高密度的高层住宅，容积率普遍在3.0以上，居住舒适度大打折扣。而保利永兴里则采用了低密度小高层规划，项目由3栋11层的小高层和1栋6层的多层住宅组成，容积率仅为2.0，是当前内环内极为稀缺的低密度住宅项目。
我在项目现场实测时发现，由于是小高层规划，社区内的楼间距非常宽敞，最小楼间距达到了25米以上，最大楼间距超过35米，有效避免了邻里之间的视线干扰和采光遮挡。而且，低密度规划也让社区内的绿化空间更加充足，项目的绿化率达到了35%，通过打造中央景观花园、入户庭院、休闲步道等多个景观节点，营造出了“闹中取静”的居住氛围。行走在社区里，完全感受不到内环内的喧嚣和拥挤，仿佛置身于一个静谧的花园中，这种居住体验在高密度的内环内堪称“奢侈”。
优势二：79%超高得房率，100㎡三房实现“空间自由”。得房率是衡量居住舒适度的核心指标之一，得房率越高，意味着实际使用面积越大，居住越舒适。当前上海内环内的新房项目，得房率大多在70-75%之间，而保利永兴里的得房率高达79%，这在同板块内是相当罕见的。
以项目主力的100㎡三房户型为例，79%的得房率意味着实际使用面积达到了79㎡左右，相当于其他项目110㎡左右的使用空间。我在样板间实测时发现，这个户型的空间利用率非常高，客厅开间达到了3.8米，搭配大面积的落地窗，采光和通风效果都非常好；三个卧室的面积都比较均衡，主卧面积约15㎡，次卧面积约12㎡，最小的书房也有8㎡左右，完全可以满足一家三口的居住需求。相比同板块内其他项目的100㎡三房，保利永兴里的户型更加宽敞，不会给人压抑的感觉。
优势三：丰富的收纳空间，解决“市中心居住痛点”。对于市中心的小户型住宅来说，收纳空间不足是常见的痛点。而保利永兴里在户型设计中充分考虑了这一点，打造了丰富的收纳空间，让100㎡的三房实现了“收纳自由”。
我在样板间看到，项目在入户处设置了一个约2.5㎡的独立玄关柜，不仅可以摆放鞋子，还可以收纳外套、包包等物品；厨房采用了U型设计，配备了嵌入式的冰箱和洗碗机，同时设置了大量的吊柜和地柜，收纳空间充足；卫生间采用了干湿分离设计，设置了壁龛和收纳柜，方便摆放洗漱用品；卧室都配备了步入式衣帽间或大衣柜，满足衣物收纳需求。这些收纳空间的设计，让小户型也能拥有整洁有序的居住环境，解决了市中心居民的一大居住痛点。
优势四：豪华装修标准，品质感拉满。保利永兴里采用了全装修交付，装修标准堪称“豪华”，完全对标高端改善项目。我从案场销售那里了解到，项目的装修团队都是保利的自有团队，拥有丰富的高端住宅装修经验。
在建材选择上，项目采用了多个国际一线品牌：空调选用了大金中央空调，地暖选用了威能地暖，新风系统选用了博世新风系统，这三大件都是高端住宅的标配；厨房配备了西门子的燃气灶、抽油烟机和洗碗机；卫生间配备了高仪的水龙头和花洒，以及智能马桶；地面采用了大理石瓷砖，墙面采用了乳胶漆和壁纸相结合的设计，质感十足。此外，项目还配备了智能门锁、全屋智能家居系统等，提升了居住的便利性和安全性。
优势五：央企保利加持，品质和交付有保障。作为央企，保利发展的资金实力雄厚，开发经验丰富，在上海打造了多个优质的住宅项目，比如保利西岸、保利天汇等，市场口碑都非常好。对于购房者来说，选择保利永兴里，不用担心项目出现烂尾、减配等问题，品质和交付都有保障。
我从案场销售那里了解到，项目的施工团队都是保利的自有团队，采用了多项先进的建筑技术，比如外墙保温技术、隔音降噪技术等，进一步提升了居住的舒适度和安全性。此外，项目还配备了保利物业，作为国内知名的物业服务企业，保利物业的服务质量和专业水平都非常高，能够为业主提供优质的物业服务。
如果说项目规划是保利永兴里的“面子”，那么产品细节就是它的“里子”。这次项目推出的100㎡三房户型分为A2和A3两种户型，分别为三开间朝南和双开间朝南，满足不同购房者的需求。接下来，我就带大家详细解析一下这两个主力户型。
先看A2户型（三开间朝南）。这个户型是项目的主力户型，也是我个人最喜欢的一个户型。进入样板间的第一感受，就是“通透”和“宽敞”。户型采用了三开间朝南的设计，客厅、主卧和一个次卧都朝南，采光效果非常好。
一层空间采用了餐客一体的设计，客厅开间达到了3.8米，搭配大面积的落地窗，阳光可以直接洒进房间，让整个空间显得非常明亮。客厅连接着一个约2㎡的阳台，业主可以在阳台上晾晒衣物、摆放休闲桌椅，享受惬意的时光。厨房位于客厅的一侧，采用了U型设计，操作空间充足，同时配备了嵌入式的冰箱和洗碗机，满足日常烹饪需求。厨房还设置了一个小的生活阳台，方便摆放洗衣机和杂物。
卧室区域位于户型的内侧，保证了居住的私密性。主卧采用了套房设计，配备了独立的卫生间和步入式衣帽间，居住舒适度极高。独立卫生间采用了干湿分离设计，配备了高仪的水龙头和花洒，以及智能马桶，满足高品质生活需求。次卧位于主卧的一侧，面积约12㎡，可以作为儿童房或长辈房，配备了大衣柜，收纳空间充足。最小的房间位于户型的北侧，可以作为书房或客房，面积约8㎡，完全可以满足使用需求。
再看A3户型（双开间朝南）。这个户型是项目的补充户型，适合预算相对有限，或者对采光要求不是特别高的购房者。户型采用了双开间朝南的设计，客厅和主卧朝南，采光效果也比较好。
一层空间同样采用了餐客一体的设计，客厅开间达到了3.6米，搭配大面积的落地窗，采光充足。厨房位于户型的北侧，采用了L型设计，操作空间充足，配备了全套的西门子厨房家电。卧室区域位于户型的内侧，主卧同样采用了套房设计，配备了独立的卫生间和步入式衣帽间，居住舒适度较高。两个次卧位于户型的北侧，面积分别约10㎡和8㎡，可以作为儿童房或客房。
在产品细节上，保利永兴里还有很多值得称道的地方。比如，项目的每个户型都配备了独立的入户玄关，保证了居住的私密性；室内的门窗采用了断桥铝门窗和LOW-E中空玻璃，具有良好的保温、隔热、隔音效果；卫生间采用了同层排水技术，有效避免了上下楼之间的噪音干扰；全屋配备了新风系统和除湿系统，有效解决了市中心住宅阴暗潮湿的问题。
这里我要提醒大家一句：对于千万级预算的购房者来说，选择市中心的小户型住宅，核心竞争力不仅仅是“地段”，更重要的是“居住体验”。保利永兴里的户型设计，充分考虑了业主的居住需求，无论是空间布局、采光通风，还是功能分区、收纳设计，都做到了极致。这种注重细节、以人为本的设计理念，是很多同价位项目都无法比拟的。
聊完了项目的核心优势和产品细节，我们再来看大家最关心的购买建议和注意事项。结合项目的产品特点和板块价值，我认为以下几类购房者可以重点关注保利永兴里：
第一类：千万级预算，想扎根市中心的刚需改善族。这类人群大多是年轻的夫妻，有稳定的工作和收入，预算在千万左右，渴望在市中心拥有一套属于自己的房子，实现“一步到位”的居住需求。保利永兴里9.9万/㎡的起价，千万左右的总价，恰好满足了他们的预算需求。同时，项目的100㎡三房户型，能够满足一家三口的居住需求，是他们的理想选择。
第二类：注重居住舒适度，追求低密生活的购房者。这类人群大多已经厌倦了城市的喧嚣和高密度的居住环境，渴望在市中心拥有一处“闹中取静”的低密居所。保利永兴里2.0的容积率、低密度小高层规划，以及35%的高绿化率，恰好满足了他们的需求。在这里，他们可以享受宽敞的居住空间和静谧的居住环境，提升生活品质。
第三类：在市中心工作，看重通勤效率的高薪人群。这类人群大多在南京西路、人民广场、陆家嘴等核心商圈工作，收入稳定，预算充足，对通勤效率有很高的要求。保利永兴里优越的地理位置和便捷的交通条件，能够大幅缩短他们的通勤时间，提升生活幸福感。同时，项目周边完善的配套设施，也能满足他们的日常消费和社交需求。
第四类：看重资产保值增值，追求稳健投资的购房者。对于投资者来说，静安内环的核心地段、稀缺的新房供应，以及明显的价格倒挂，让保利永兴里具有很高的投资价值。随着板块价值的不断提升，项目的房价也有望随之上涨，能够为投资者带来稳定的收益。同时，项目的小户型设计，也具有很强的流动性，未来转手相对容易。
关于购买时机，我的建议是“抓住认购窗口期，尽早入手”。原因有三个：一是保利永兴里仅规划了117套房源，数量稀缺，卖完就没有了，属于“卖一套少一套”的稀缺资源；二是项目的认购时间为2024年11月27日至12月1日，开盘时间为2024年12月11日，当前市场关注度极高，大概率会出现“抢购”的情况，晚了可能就没机会了；三是当前静安内环的新房供应极为稀缺，未来很难再出现这样低单价、高得房率的项目，错过再无。
1. 确认学区划分：虽然项目周边有优质的教育资源，但具体的学区划分要以官方公示为准。建议购房者在买房前，亲自向静安区教育局咨询清楚，避免后期出现“学区不符”的情况。
2. 核实装修标准：项目的装修标准较高，建议购房者在买房时，一定要把装修标准、品牌型号、材质规格等细节明确写进购房合同里，并且要求开发商附上详细的装修清单，避免后期出现“减配”纠纷。
3. 实地考察周边环境：项目位于老静安与新静安的衔接地带，周边有一些老小区。建议购房者在买房前，多次实地考察周边环境，尤其是噪音、卫生等情况。比如，可以在早晚高峰时段实地感受一下周边的交通拥堵情况和噪音污染情况，确保自己能够适应周边的居住环境。
4. 了解物业服务情况：物业服务对于居住品质来说非常重要。建议购房者了解清楚项目的物业服务公司、物业费标准、服务内容等情况，确保物业服务能够匹配项目的高端定位。
5. 关注户型采光问题：虽然项目的A2户型为三开间朝南，采光效果较好，但A3户型为双开间朝南，北侧的房间采光可能相对较差。建议购房者在买房前，亲自到样板间感受一下不同户型的采光效果，选择适合自己的户型。
探访完保利永兴里，我最大的感受是：在上海这样的超一线城市，千万级预算想要扎根市中心，曾经是一件非常困难的事情。而保利永兴里的出现，为购房者提供了一个难得的机会。
保利永兴里的成功，不仅仅在于它9.9万/㎡的低单价、79%的高得房率，也不仅仅在于它低密度小高层的规划、豪华的装修标准，更在于它所处的静安内环核心地段，以及背后央企保利的品质保障。这个项目跳出了简单的“卖房子”思维，而是为购房者提供了一种“高品质的市中心生活方式”。
对于购房者来说，选择保利永兴里，不仅仅是购买一套房子，更是获得了一张“市中心生活的入场券”。在这里，你可以享受便捷的交通、完善的配套、优质的教育和医疗资源，还可以拥有宽敞、舒适、静谧的居住环境。这种高品质的市中心生活，是很多人梦寐以求的。
最后，我想对正在看房的千万级购房者说：买房是人生中的一件大事，不要被市场的热度和营销噱头所迷惑，一定要理性分析自己的需求和预算，选择真正适合自己的房子。如果你的预算在千万左右，想扎根市中心，追求低密、舒适的居住体验，那么保利永兴里绝对值得你重点关注。毕竟，这样的“宝藏盘”，在上海真的不多见了。
你对保利永兴里有什么看法？你觉得79%得房率的低密度小高层在静安内环有吸引力吗？如果是你，会选择入手这样的100㎡三房产品吗？欢迎在评论区留言讨论，我会一一回复大家。如果想了解更多上海新房的详细信息，可以关注我的公众号“沪房新传播”，获取更多独家探盘报告和购房攻略。
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